4 febrero, 2015 Grupo Paradell

Resolución contrato de arrendamiento por denegación de prórroga forzosa por no ocupación

E s habitual para las firmas de investigación privada ser una pieza probatoria fundamental en los procesos judiciales versados en temas arrendaticios. Son habituales los encargos que Grupo Paradell Detectives recibe en los que se trata de verificar asuntos como traspasos inconsentidos, obras no consentidas, subarriendos, jubilación del arrendatario, usos distintos del inmueble a los pactados, fallecimientos no notificados? En este pequeño comentario, he querido fijar la atención en los temas relacionados con la denegación de la prórroga forzosa por la no ocupación de la vivienda o local y la prueba de la no ocupación.

El texto del artículo 62 del Decreto 4104/1964 establece las causas en las que el arrendatario no tendrá derecho a la prórroga legal.

En concreto en su punto 3. establece que el arrendatario no tendrá derecho a prórroga forzosa cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupación o cierre obedezca a justa causa.

La prórroga forzosa se estableció para dotar de estabilidad al hogar del arrendatario, mediante el mantenimiento del contrato, decae el sentido de tal beneficio cuando no se utiliza la vivienda arrendada conforme a su destino y finalidad que debe ser la ocupación permanente y no un uso accesorio o accidental.

Para demostrar la no ocupación muchos despachos de abogados requieren los servicios de un detective para apoyar sus demandas. Además en este tipo se supuestos se debe considerar como determinante la prueba acerca de los consumos de suministros imprescindibles en la vida actual y que tienen un carácter absolutamente objetivo.

Recientemente la Audiencia Provincial de Madrid en sentencia de 18 de noviembre de 2014 ha desestimado el recurso de apelación interpuesto por el arrendatario contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia. El Juzgado había resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda que databa del año 1972 al concurrir causa de denegación de la prórroga forzosa, por no haber ocupado el arrendatario la vivienda arrendada durante más de seis meses en el curso de un año.

La sentencia condenaba al arrendatario a la entrega de la vivienda, dejándola libre y a disposición de la actora, con apercibimiento de ser lanzado judicialmente si no lo efectuara voluntariamente, también había expresa condena en costas al arrendatario recurrente.

El texto de la sentencia de la Audiencia recalca en cuanto a la prueba de la desocupación que la jurisprudencia menor ha puesto de manifiesto las extraordinarias dificultades que entrañaba para el arrendador la prueba de la desocupación y la gran facilidad del arrendatario para acreditar su ocupación, de ahí que deban compararse las pruebas de ambas partes en función de su distinta facilidad probatoria, pudiendo deducirse o presumirse la desocupación en base a unos elementos demostrativos de la misma que no hubieran sido adecuadamente desvirtuados por una prueba contundente del inquilino.

En el este caso concreto de esta sentencia de la Audiencia de Madrid el arrendador contrató los servicios de un detective privado para constatar la desocupación de la vivienda, sin perjuicio de estancias esporádicas del arrendatario en la vivienda.

Señala también en la misma línea una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 8 de julio de 2014 respecto a la carga de la prueba, que ha de distribuirse aplicando criterios prácticos, teniendo en cuenta la proximidad de cada litigante a las fuentes de la prueba del hecho debatido, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados y la disponibilidad o facilidad en probar que tenga cada parte. Y que la jurisprudencia ha declarado en numerosas ocasiones que los hechos que sirven de base a causas resolutorias, en tanto son hechos negativos o clandestinos, que normalmente se ocultan al arrendador, son de difícil comprobación directa, por lo que debe acudirse la mayor parte de las veces a vías indirectas o indiciarias.

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